프랑스와 한국의 재개발 제도: 국가 자본주의 vs. 사적 자본주의

1. 국가 자본주의와 사적 자본주의의 개념적 비교 

국가 자본주의: 국가가 경제 활동의 주체로 나서 기업을 통제하거나 직접 운영하는 체제. 사회간접자본(SOC) 투자, 전략적 산업 장악, 공공 서비스 독점이 특징적이다. (예: 중국, 프랑스의 공공주택 정책)
사적 자본주의: 민간 기업이 시장 주도권을 갖고 이윤 추구를 목표로 자원을 배분하는 체제. 정부의 개입은 규제 완화와 시장 경쟁 촉진에 집중된다. (예: 미국, 한국의 재개발 시장)

한국의 현실:
한국은 사적 자본주의 체제에 가깝지만, 국가의 강력한 규제와 재정 지원(예: 토지 보상 제도, 주택 공급 정책)이 혼재하는 혼합 경제 성향을 보인다. 특히 재개발 사업에서는 민간 주도의 사업구조가 주를 이루며, 정부는 주로 인허가 절차와 분쟁 조정에 개입한다. 민간 주도의 사업구조이므로 당연히 계약의 주체는 주택조합과 시공사가 당사자가 되고, 국가는 관리 감독의 역할을 맞는다. 
그러나, 작금의 사례가 설명하듯이 국가의 관리감독이 얼마나 실효성 있는지 의문이 든다. 계약서는 말 뿐이고 준공 몇개월을 남기고 시공사가 추가 분담금을 요구하는 일이 전국에서 일어나고 있다. 

2. 재개발 과정에서의 국가자본주의 vs. 사적 자본주의

2.1 사적 자본주의의 재개발 사례와 문제점

계약 주체: 민간 조합(재개발 조합)과 대형 건설사가 협상 당사자로, 자본과 정보 비대칭으로 인해 불공정 계약이 빈번히 발생한다.
사례 1: 서울 강남구 도곡동 재개발
조합원들에게 사업 초기에 합의된 분담금 외에 "시공사 선정 비용" 명목으로 추가 부담을 요구해 소송 발생.
사례 2: 인천 송도 신도시 사업
입주 예정자들에게 공사 지연에 따른 "관리비 가산금"을 강제로 부과, 거주권 박탈 위기.
정부의 입장:
「주택법」과 「도시재생법」을 통해 분담금 증액 요구를 제한하고, 조합원 권리 보호를 명시.
그러나 법적 제재는 사후적 대응에 머물며, 사전적 감독 체계는 미흡하다는 비판이 존재한다. 

2.2 국가자본주의의 재개발 사례
프랑스 파리 「Grand Paris」 프로젝트:
정부가 직접 토지 매입·계획 수립을 주도하고, 공공기관(EPA Paris-Saclay)이 시공사를 선정.
분담금 갈등 사례: 공사비 초과 발생 시, 정부가 예산을 추가로 투입하거나 세금 감면으로 조정.
특징: 사업 지연 시 책임 소재가 명확하며, 민간보다 공공의 이익을 우선시하는 계약 구조.

3. 한국의 사적 자본주의 유지 이유와 개인의 대응 전략
3.1 사적 자본주의 고수 배경
경제 성장 모델: 1970년대 중화학공업 육성부터 2000년대 부동산 투자 활성화까지, 민간 자본 의존이 성장 동력으로 작용.
정치-재벌 유착: 재개발 이익이 건설사·금융권으로 집중되도록 한 토지 규제 완화 정책(예: 2003년 「택지개발촉진법」)이 기여.

3.2 주거 안정을 위한 대응 방안

국내 전략:
공공임대주택 신청: 「LH 청년행복주택」이나 「장기전세주택」으로 부담 감소.
소송 제기: 불공정 계약 시 소비자기본법원이나 주거분쟁조정위원회에 신고. 
그러나 소송으로 이행시 최하 2~3년은 보통이고 자본력과 자체법률팀을 가동하는 시행사를 상대로 개인들이 단기에 좋은 결과를 끌어내기란 쉬운일이 아니다. 

해외 이주:
따라서, 개인의 취향에 따라 다르겠지만, 한국의 아파트에 투자 할 자금으로 동남아 은퇴 생활을 염두에 두고 시장조사를 해보는 것도 좋은 방법이라고 생각된다.
동남아 이주: 말레이시아(페낭)나 베트남(다낭)에서 2억 원 미만으로 해외 거주용 주택 구입 가능.
유럽 농촌 이주: 스페인(안달루시아)이나 포르투갈에서 공동농업 프로젝트 참여로 거주권 취득.

자발적 화전민(火田民)의 현실:
해외 이주할 최소의 자금도 없다면, 국내에서 노후 생활비를 최소로 하면서 생활 할 수 있는 방법은 과거의 화전민 같은 삶을 사는 것이다. 
법적 문제: 국유지 무단 점유 시 「산림보호법」 위반으로 처벌 가능성.
대안: 경북 봉화군 등 「귀촌 지원 정책」을 활용해 소규모 텃밭 경영체 등록.

이상 법적 문제등이 발생할 우려도 있지만, 조금만 지나면 세수부족등의 문제로 일본처럼 빈집세를 부과 할 것으로 생각된다. 
그렇게 된다면 언제가 될지는 몰라도 저렴한 비용 더 나아가 지자체가 인구 유입을 위해 지원을 해 가면서까지 외지인의  거주를 희망하게 될 것으로 본다. 

결론
프랑스의 국가자본주의적 재개발은 공공성과 안정성을 추구하는 반면, 한국의 사적 자본주의 모델은 효율성과 성장 중심의 한계를 노출한다. 한국의 재개발 갈등 해결을 위해서는 공공의 계획 수립 권한 강화와 동시에 민간의 투명성 제고가 필수적이다. 개인은 체계적인 금융 관리와 주거 대안 모색을 통해 "금융 노예"의 굴레에서 벗어날 수 있다. 역사적·제도적 차이가 재개발 양상에 미치는 영향을 이해하면, 보다 공정한 주거 권리 확보가 가능할 것이다.
공공의 계획수립과 권한강화 없이 투명하지도 않은 재개발 시장에 뛰어드는 일은 여전히 한국사회에서는 위험한 일이라고 생각된다. 
재개발 시장에도 프랑스처럼 국가가 국민을 대리해서 계약의 주체가 되는 날이 빨리 오길 바란다.